El mercado de depósitos y centros logísticos premium presenta las vacancias más bajas a nivel histórico e impulsa los precios

El mercado de inmuebles logísticos está, según los especialistas, atravesando un buen momento, así lo refleja la gran demanda que vive este sector y que queda expresado en la tasa de vacancia, una de las más bajas a nivel histórico (ubicándose en torno al 4,5%). Dentro de este fenómeno, uno de los mayores descensos se registró en la zona conocida como el Triángulo de San Eduardo (uno de los principales submercados del oeste del Gran Buenos Aires), donde pasó de 3% a 1,5%.

La absorción neta de ese período fue de 122.353 metros cuadrados. Durante la segunda mitad del año pasado la mayor contratación de espacios se dio por parte de empresas de consumo masivo. Básicamente, firmas pertenecientes al rubro textil e importadoras que expandieron sus operaciones fruto del crecimiento de la demanda local. A esto, claramente, se le sumó una intención de preservar valor en el resguardo de stock -una reacción normal ante el proceso inflacionario que se vive en el país.

La zona norte del Gran Buenos Aires continuó siendo la vedette del sector que reunió el 46% del total de metros cuadrados ocupados este semestre, seguido por zona sur con un 39%. Mientras, que el podio, lo cerró el corredor oeste con el 15%.

En lo que tiene que ver con el precio promedio de alquiler mensual del metro cuadrado de los inmuebles de Clase A se cotizó a US$5,7 (BNA). Apenas un 5,8% por encima en la comparación semestral. Con lo referente a los depósitos premium (A+), el precio llegó en algunos casos hasta los US$8,5 (BNA)/m².

La tierra, un objetivo común

Durante el año se registraron importantes transacciones de tierras para hacer land banking o grandes depósitos con renta, por lo que se espera que este comportamiento continúe durante 2023. Esta tendencia continuaría en este nuevo año. Otra característica que se espera para este año es que se agilicen las transacciones de compraventa, especialmente por parte de empresas con gran liquidez de pesos, como estrategia de protección del capital.

En cuanto a tierras en venta en parques industriales durante 2022 no se registraron movimientos durante el período. Allí los valores se mantuvieron en un rango que oscila entre los US$65 y los US$99 por metro cuadrado.

Las nuevas obras

Un dato no menor fue que, durante el segundo semestre del año, no se percibieron ingresos al mercado de obras a estrenar. Como consecuencia de la alta demanda se comenzaron a construir varios proyectos, lo que se traduce en unos 170.500 metros cuadrados en obras en GBA, de los cuales se incorporarán al mercado 115.500 m² en 2023 y los restantes 55.000 m² ingresarán en 2024. Del total de metros en construcción, se ubican 125.500 m² (73,6%) en zona norte y 45.000 m² (26,4%) en zona sur.

Los analistas coinciden en que se espera una primera mitad del año con muy poca disponibilidad. Esto significa que la vacancia continuará bajando y los precios continuarían en su camino alcista.

En lo que tiene que ver con las obras proyectadas, pero no iniciadas, suman otros 492.629 m² (el 61% de ellas se ubicará en el corredor norte), pero -como es lógico- aún no tienen fecha de entrega precisa. Con este escenario, hoy, la única opción para aquellas empresas que necesiten varios metros cuadrados, es refuncionalizar un viejo depósito y adaptarlo a sus necesidades. Varias empresas ya lo están considerando.

Fuente: la nación