Bastante a menudo se ven propietarios que reciben ofertas relativamente bajas en función de sus expectativas. A veces, las mismas son rechazadas sin demasiada reflexión. El siguiente análisis toma como supuesto que la propiedad a la venta está vacía y se decidió no volcarla al mercado locativo.

Mantener una propiedad vacía tiene sus costos, los cuales vamos a buscar clasificar y distinguir a continuación:

COSTOS EXPLÍCITOS:

Son aquellos que implican desembolsos y producen un flujo de fondos negativo, tales como: Expensas comunes ordinarias y extraordinarias, AYSA, ABL, Metrogas, Edenor, Poliza de seguro (en caso de contar con una, que podría cubrir riesgo de incendio, responsabilidad civil, robo, pérdidas por agua, riesgos climáticos u otros).

También deben contarse entre los costos explícitos al IMPUESTO A LOS BIENES PERSONALES, cuya alícuota y valuaciones se incrementaron significativamente en los últimos años.

Respecto al seguro, en caso de no contar con una póliza, no habría desembolso, pero los riesgos extraordinarios deberían formar parte del análisis.

COSTOS IMPLÍCITOS:

Son aquellos qué si bien no implican un desembolso, deben ser tenidos en cuenta. Algunos ejemplos son: Deterioro de la propiedad vacía (calderas y equipos de refrigeración que requieren un encendido periódico para no perder funcionalidad, cintas de persianas que se resecan, cañerías que no se usan, plagas y demás). A su vez están los riesgos cambiarios que pueden potenciar la pérdida de valor a la hora de decidir la venta. También debe ser tenida en cuenta la tendencia de valores del metro cuadrado que desde hace alrededor de 3 años viene bajando sin pausa, y como dicen algunos analistas técnicos de mercado, “the trend is your friend” (la tendencia es tu amiga).

Dentro de los costos implícitos podemos incluir a los COSTOS DE OPORTUNIDAD, que se calculan evaluando cuánto ganaría si hubiera invertido en otro activo. Para esto se podría tomar un bono como el Treasury de Estados Unidos, que rinde un estimado de 4% anual en dólares para un plazo medio, o bien, a criterio del inversor un bono de alta calidad pero con rendimientos que pueden llegar al 5 o 6% o más. Este costo de oportunidad se podría incrementar ya que tal como lo declaró Jerome Powell, presidente de la Reserva Federal de Estados Unidos “la economía estadounidense está suficientemente sólida para enfrentarse con un endurecimiento monetario” indicando que las tasas de interés continuarán su derrotero alcista.

¿Cuál es el impacto del BLANQUEO PARA LA CONSTRUCCIÓN?

Esta ley, de ser exitosa, va a generar un incremento en los flujos de fondos hacia la construcción, aumentando a futuro la oferta de metros cuadrados nuevos. Si tenemos en cuenta que la oferta de metros cuadrados usados también se viene incrementando en los últimos años, el blanqueo podría poner una presión bajista adicional en un mercado sobre ofertado.

¿Cómo impactan las variables macroeconómicas? Hace largo tiempo que se evidencia una baja sostenida en las reservas del BCRA y un persistente déficit fiscal. En este punto tenemos que estar atentos, ya que estamos entrando en un período estacional negativo para la liquidación de dólares del agro. La escasez de dólares limita las importaciones de bienes y servicios del exterior forzando una caída en la actividad y una baja de la recaudación impositiva que aumentaría la emisión monetaria para financiar al Estado y la inflación. Asimismo, la inflación va carcomiendo el poder adquisitivo del salario y el ahorro, alejando a los inmuebles del alcance de los compradores. Por otra parte, el BCRA, en un intento por mitigar la inflación, aumenta las tasas de interés de referencia, potenciando el aumento del déficit cuasifiscal, perpetuando así un círculo vicioso que corroe los salarios disminuyendo la accesibilidad a la vivienda.

El consenso de los analistas no espera un rápido rebote de precios, por lo menos en el mediano plazo, en consecuencia, analizar una oferta con una mirada más minuciosa podría mejorar sustancialmente la calidad de nuestras decisiones.

Fuente: https://www.ambito.com/opiniones/propiedades/real-estate-conviene-vender-ahora-o-seguir-esperando-la-oferta-ideal-n5564833