Pocas decisiones se toman pensando tan a largo plazo como la de comprar una vivienda. Por eso la certidumbre es esencial. Partiendo de este concepto, se puede titular una radiografía de la actualidad del sector como “en busca de la certidumbre”, algo que no abunda en un contexto macroeconómico revuelto y con muchos elementos que impactan negativamente en el mercado del real estate como inflación, falta de crédito, ley de alquileres y más.

Estamos parados en un momento de inestabilidad e incertidumbre económica y política. Tuvimos tres ministros de economía en un mes, algo que no había pasado desde la salida de la convertibilidad. A esto se suma una inflación que no vivíamos desde la salida de la hiper y no necesariamente está llegando a su pico. También los salarios, en dólares, están un 60% por debajo comparando con 2017, y con la actividad económica intentando recuperarse, pero con muchas trabas.

¿Cómo llegamos a esto? Se puede resumir en estos grandes hitos que sucedieron concentradamente desde 2016 a esta parte: se dieron créditos UVA (el nivel de créditos hipotecarios de 2016 y 217 solo se habían visto en la Argentina en la primera presidencia de Perón y en una parte de la de Menem) que luego, a partir de la devaluación que empezó en 2018, se terminaron rápidamente. A esto se sumó el congelamiento de los alquileres, la nueva ley que los regula, los consiguientes aumentos de los mismos. Esto hizo que fuera difícil pensar a futuro.

Estamos en un momento de quiebre, en el que se rompe el aspiracional de toda una generación de acceder a la casa propia. Hoy no hay demanda, y el segmento que podría darle volumen al mercado está por fuera. No puede entrar por la falta de crédito hipotecario. Actualmente, en la Argentina, para acceder a un préstamos se necesita tener ingresos por encima de los $800.000.

¿Hay salida?

Una posible solución para esta encrucijada en la que estamos es la de crear fondos de compensación, una iniciativa que tiene de positivo que todas las partes están de acuerdo en apoyar. Para este referente, lo que ahora falta es agilizar la decisión de implementarla.

¿Por qué se necesita dar ese paso? El nivel de escrituración viene siendo el peor durante los últimos tres años. Es cierto que hay poca actividad en el mercado y que eso genera oportunidades para quienes pueden comprar, pero también hay poca actividad porque no hay referencias ciertas de valores.

Los precios en CABA cayeron un 11% con respecto al mínimo de los últimos ocho años, pero eso apuntado al valor en dólares del metro cuadrado. Esto sucede por la salida de la demanda, y al mismo tiempo no es fácil saber el valor real por las pocas operaciones que se cierran.

Alquileres, el drama actual

En la Argentina 2,5 millones de hogares alquilan, una cifra que creció un 16% desde 2016. El 75% de esas viviendas están distribuidas en cinco provincias.

A esas personas, pagar cada mes el alquiler les insume el 39% de sus ingresos, cuando hace un par de años implicaba un 30%. Esto se explica por dos factores: tres puntos corresponden al aumento del valor del alquiler en sí, pero los otros seis son por la pérdida del poder adquisitivo. Hoy los alquileres aumentan por inflación anual promediada con el salario, eso nos da aumentos relativos del 65%, pero en los próximos meses será del 75% al 80%.

En la construcción están las oportunidades

La construcción está en niveles altos comparando la última década, e incluso hay margen para que siga creciendo. El problema está en que la brecha entre el costo de construcción y los salarios es alta, entonces hay oportunidades para los desarrolladores, pero no alcanza para que las propiedades sean accesibles para la demanda.

En este contexto, ya no hay tiempo para tomar iniciativas, porque hay una generación que espera poder acceder a la vivienda. Si la macroeconomía se ordena, el resto también lo hace.

Fuente: https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/propiedades-los-jovenes-ya-no-quieren-acceder-a-la-casa-propia-como-deseo-aspiracional-nid04082022/