En la Argentina hay 6,36 millones de propietarios. El dato surge de la encuesta permanente de hogares que elabora el Indec. Según una encuesta realizada por Reporte Inmobiliario, el 74% desearía mudarse. “Si vamos a las causas, la mayoría quiere tener parque, jardín o terraza: (37,9%). Un segundo grupo afirma que quiere cambiarse de barrio o localidad (27,7%)”, expresaron en el portal.

Pero la posibilidad de acceso a la vivienda de la clase media es prácticamente nula en el contexto actual de la Argentina, por la falta de créditos hipotecarios accesibles, un dólar alto y merma del poder adquisitivo del salario, por lo tanto, la cantidad de operaciones de compra-venta de inmuebles disminuye inevitablemente.

Además, hay que tener en cuenta que el mercado del Real Estate se mueve fundamentalmente por variables macroeconómicas y las expectativas.  Y la volatilidad reinante seguirá siendo moneda corriente en el corto y tal vez, en el mediano plazo.

Esto hace que la demanda de inmuebles se encuentra en niveles verdaderamente bajos, con un stock a la venta cada vez mayor.

En las zonas mas urbanizadas, como CABA y el Primer Cordón del Cono Urbano, la situación descripta hizo que los valores de las propiedades, bajaron hasta el 40%.

Pero si bien es cierto que la gran masa de ciudadanía no puede comprar propiedades, por lo tanto, los que quieren vender no encuentran la demanda, hay un sector de la población, que tiene capacidad de compra.

¿Quiénes son?

Por un lado, ahorristas de largo plazo que tienen dólares bajo el colchón, por ahorro propio o por ahorro de sus antepasados.

Por otro lado, empresarios y empleados de cargos altos de sectores de la economía que en la actual situación macroeconómica, están teniendo altos ingresos. Ejemplos: Energía, Alimentos, Bancos, Campo, Etc..

Los que operamos principalmente en el Segundo Cordón del Cono Urbano Bonaerense, sabemos de esta situación. Desde el inicio de la pandemia y hasta finales del 2021, las ventas crecieron exponencialmente, fundamentalmente en lotes en barrios en lanzamiento o relanzamiento.

Esto hizo que los valores también crecieran a ritmos inusitados, en algunos casos, de hasta el 500%.

Durante el primer semestre del año en curso, la demanda fue mermando paulatinamente y con la renuncia del Ministro Guzmán, las operaciones prácticamente se paralizaron.

Estamos viviendo una crisis del mercado inmobiliario, pero como  actores del sector, preferimos ser optimistas, más allá del desfavorable contexto arriba detallado.

Las crisis son oportunidades disfrazadas.

Si bien entendemos que  la situación es desalentadora para los dueños que tienen un inmueble en venta y advierten que si quieren vender deberán aceptar el precio de mercado actual, tengamos en cuenta que esto representa una oportunidad inmejorable para quienes cuentan con ahorros y buscan invertirlos en forma inmediata en una propiedad, ya que creemos que estamos en los valores piso de las propiedades.

Pero atención, el propietario que vende y con lo producido hace una nueva inversión inmobiliaria (construye, compra en pozo o nuevo) o compra un bien mueble anclado al dólar oficial, estará haciendo un mejor negocio que si lo hubiese realizado antes de la pandemia.

El mercado inmobiliario, en CABA y en el Primer Cordón del Cono Urbano, desde hace cuatro años y en el Segundo Cordón, desde principios del 2022, está sincerando los precios, por un simple motivo, los inmuebles que están fuera de precio de mercado, NO se venden.

Ocurre muchas veces que, con motivo de la dispersión entre los valores de publicación y los valores reales de mercado, los propietarios no saben si están vendiendo barato o no, por lo que es nuestra misión como actores del Mercado  Inmobiliario, hacer estudios pormenorizados de mercado de cada segmento y de acuerdo a su ubicación.

En la práctica hay dos mercados, uno fuera del precio real de venta y otro ajustado a precio de mercado. No hace falta aclarar que en esta segunda segmentación competitiva es donde se produce la mayor concentración de operaciones. De a poco, propietarios e inversores se van dando cuenta que los valores históricos con los que cotizaban los inmuebles no van a poder recuperarse, al menos en el plazo inmediato y mediato, entonces deciden entrar al mercado real y las propiedades en ese mercado se venden a corto plazo, y los propietarios resultan más permeables a escuchar a su corredor inmobiliario y establecer valores reales, competitivos y de mercado.

Sólo se venden los inmuebles que están ajustados a lo que los compradores hoy están dispuestos a pagar, por eso, hoy sólo venden su inmueble los propietarios decididos a vender.

Entonces, ¿Qué hacemos?.

Si bien es cierto, como lo vengo contando en esta nota, que la situación es compleja en el sector, también es cierto que se están acercando las posiciones de la oferta y de la demanda.

Por el lado de los propietarios, han bajado sus precios y esta baja esta llegando o ya llegó al piso. Por el lado de los compradores, entendieron que ya no sirve seguir especulando y este es el mejor momento para comprar.

Una de las tantas razones que precipitó el actual parate de las operaciones, fue la expectativa de default y la posibilidad de un estallido económico. Como eso no sucedió, hay una mejor perspectiva del mercado, aunque persisten las incertidumbres a nivel político y macroeconómico.

Creo que en el corto plazo se producirá un efecto rebote en el mercado, no basado en el mejoramiento de las condiciones, sino por una situación de necesidad de venta absoluta o fuerza mayor. Es demasiado tiempo de espera. Hay muchas decisiones de compra y de venta contenidas.

Hay operaciones que están en suspenso porque muchos ahorristas que tenían intenciones por destinar sus “dólares que guardan debajo del colchón” están dudando y hacen paralizar al sector.

Actualmente encontramos cierta estabilidad cambiaria que seduce a quienes estaban a la espera que los precios caigan más o que sus dólares tengan más valor, por lo tanto es muy probable que entiendan que es el momento de aplicarlos a operaciones de compra de inmuebles.

Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) expresó recientemente en una entrevista al diario InfoBae: “La historia de nuestro sector nos indica que cuando el dólar se moviliza el mercado se paraliza y cuando el dólar se estabiliza el mercado se moviliza. Si el billete estadounidense sube mucho, las consultas se frenan lamentablemente. Es habitual que cuando la cotización se normaliza, enseguida la gente suele tomar decisiones en favor de los ladrillos”.

Gómez Picasso señala que “el ahorrista de dólares tradicional ve que la moneda americana se está devaluando y en algunos casos opta por volcar parte de sus ahorros al sector inmobiliario y a la construcción”.

Además, por mi experiencia en el sector, puedo afirmar que históricamente, los segundos semestres de cada año son mejores que el primero.

A principios de agosto se celebró el capítulo siete del Summit de Real Estate de LA NACION, el encuentro anual que en su edición 2022 demostró, una vez más, su lugar clave en la agenda del sector. Con más de 25 speakers y 130 invitados especiales que siguieron de cerca cada uno de los paneles, el evento fue un lugar de reencuentro tras el encierro y networking para los empresarios de una industria estratégica para la economía del país.

De ese encuentro destaco algunos temas que considero que son relevantes:

Bajó la demanda por proyectos en el verde y se viene “la vuelta a la ciudad”

De la Serna, de Consultatio, indicó que en junio y julio, luego de 25 meses, por primera vez se registró un mayor interés por las unidades urbanas por sobre las suburbanas. En los últimos dos meses vendió 10 unidades de Oceana Puerto Madero, el proyecto en donde el m2 supera los US$5800. ¿Quiénes compran? Los compradores no solo son personas con finalidad de inversión o vivienda, sino también empresas multinacionales que buscan la forma de “usar” los pesos. Cazes coincidió en que si bien a raíz de la pandemia mucha gente se decidió a vivir en zona norte, “esa desesperación se acomodó”. En CABA, la tendencia es buscar amenities vanguardistas, buena ubicación y comodidad. Coincidió Goldszer, en que el cliente resignificó el concepto del hogar porque conoció su casa gracias a la pandemia. “La ubicación pesa, se busca lo más cercano al lugar de trabajo o zona de influencia y por eso cada barrio se está transformando en un polo donde las personas pueden resolver casi todos los aspectos de su vida”, advirtió Walger.

Surgen nuevos métodos de construcción

La demanda busca sistemas con plazos mucho más certeros de entrega para evitar los saltos en los costos que genera la inflación. “Hoy se puede construir en mucho menos tiempo, y eso le da certeza al inversor”, explicó Lucas Salvatore, director de Idero, una empresa constructora industrializada de obras llave en mano, con alma de acero.

Los proyectos deben ser sustentables

Valeria del Puerto, titular del estudio Del Puerto Sardin arquitectos afirmó que “las tendencias tienen que ver con la conciencia ambiental que nos lleva a pensar nuevas tecnologías, nuevos materiales”. Clara Di Ció, gerente de marketing de Rehau -empresa que hace materiales para la construcción- compartió como innovación que “el sistema de geotermia parte del principio que indica que la tierra, a determinada profundidad, tiene una temperatura estable, más o menos entre los 10/12 grados centígrados. Consiste en unas sondas que se entierran a determinada profundidad y tienen agua con glicol que produce en invierno calefacción y en verano refrescamiento”, explicó.

Los inmuebles logísticos son una opción de inversión para quienes no quieren comprar un departamento

No sólo los mercados cambian, sino también los inversores y esto comenzó a suceder en este sector. “La fantasía histórica del argentino, que lograba juntar unos ahorros, era tener algún departamento en CABA -o en algún otro mercado local-. Pero esto fue variando. El inversor comenzó a informarse y encontró en el mercado logístico la posibilidad de obtener mejores rentas que en el mercado residencial. Por ejemplo, por el valor en el que te podés comprar un departamento de dos ambientes podés pasar a tener un depósito, una inversión que te dejará una renta -en este escenario- por sobre el 6 o 7 por ciento anual (una rentabilidad imposible de obtener en el sector residencial). En una mejor situación económica nacional, ese número se incrementaría rápidamente”, comentó Alejandro Winokur, socio de Newmark Argentina Winokur. “Este mercado siempre estuvo conceptuado como un sector de muy difícil acceso, con tickets muy altos y donde se realizaban obras monstruosas. Pero, la realidad es que, como todo submercado, ofrece proyectos de diferentes dimensiones que reclaman distintas inversiones”, agregó Santiago Isern, broker senior de Cushman & Wakefield. Igual reconoció que este es un modelo, en algún punto, similar a los proyectos residenciales que se los conoce como de pozo. Ese inversor -cuando se finalice la obra- se convertirá en el propietario de una parte de un gran depósito que le permitirá obtener un porcentaje de la renta que se le cobrará al inquilino.

Las oficinas viven un cambio de paradigma

Fernando Novoa Uriarte, socio y director de Newmark Argentina, y Paula de Elía, arquitecta especializada en el diseño interior de los espacios de trabajo coincidieron en que estamos ante un cambio de paradigma, que da lugar, sin dudas, a la creación de nuevos formatos. “Antes de la pandemia las oficinas estaban vistas como un espacio físico, hoy, en cambio, se las entiende como un lugar colaborativo. Este es un fenómeno que se está observando no solo en nuestro país, sino también a nivel mundial. Sin dudas, esta tendencia realzó la importancia de los empleados. Ellos son los que hoy marcan la agenda de los desarrollistas de este sector. Dentro de este grupo, los jóvenes son los que buscan tanto con la sustentabilidad como con la espacialidad, la calidad del aire, el uso de los espacios y el entorno donde está instalada la oficina”, comentó el director de Newmark Argentina. Todo esto, obliga a las empresas a enfrentar el desafío de hacer oficinas más atractivas que inviten a la gente a volver a trabajar en ellas”.

Estoy en condiciones de afirmar que en el cortísimo plazo, las operaciones inmobiliarias volverán y para eso, tenemos que estar preparados.

Eso quiere decir que tenemos que estar atentos a lo que los compradores demandarán.

Luciérnaga Home y Buigas Propiedades, uniendo sinergias, pueden ayudar a inversores, compradores, vendedores y colegas a satisfacer sus necesidades.

Autor:  Juan Fischböck, Presidente de Luciérnaga Home S.A. (Desarrollos Inmobiliarios) y Gerente de Buigas Propiedades (Inmobiliaria).

Fuentes:

CAMESI (Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios),

CIA (Cámara Inmobiliaria Argentina)

CIBA (Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires)

FIRA (Federación Inmobiliaria de la Republica Argentina).

Reporte Inmobiliario

Diario Clarín

Diario La Nación

Diario InfoBae

Revista Forbes Argentina