Con alquileres temporarios que rinden hasta 10 por ciento, y que cerca de Vaca Muerta pueden llegar hasta 15 por ciento anual en dólares, los desarrollos inmobiliarios en la Patagonia captan cada vez más inversores.

Más allá de las limitaciones que la situación política, la macro y la microeconomía imponen al crecimiento del país, el sector del real estate se mantiene activo. Si bien las inversiones de mayor volumen y proyección en el negocio se concentran en las capitales más grandes del país, como Buenos Aires o Córdoba, las principales localidades de la Patagonia argentina traccionan nuevos desarrollos en función del incremento poblacional, del arribo de inversores y del auge turístico que se registra, en especial tras la pandemia.

En la Patagonia se vive clima de negocios. Es un mercado que está claramente en la mira de quienes buscan oportunidades de inversión. Según coinciden brokers y constructores de la zona, el turismo mueve la economía principalmente en destinos como San Martín de los Andes, Villa La Angostura o Bariloche.

En cuanto a valores, la renta anual de las propiedades que se ofrecen para alquiler temporario escala hasta 8 por ciento a 10 por ciento, cuando las de alquiler permanente dejan menos del 2,5 por ciento, si bien todo dependerá de la ubicación dentro de la localidad específica, de la calidad del inmueble y de los servicios.

También se ve interés de desarrolladores e inversores nacionales de la zona pero también de los provenientes de Buenos Aires, Bahía Blanca, Rosario, Córdoba y Mendoza.

Del exterior, si bien las operaciones de compra no son numerosas, los brasileños son los que más consultan. Aunque también hay algunos casos de inversores extranjeros que -asociados con locales- se animan a desarrollar en este mercado.

UN CLÁSICO QUE SE RENUEVA

Uno de los destinos que continúa pisando fuerte dentro de la región es San Carlos de Bariloche, donde se construyen y proyectan numerosos emprendimientos.

A principios de 2023 se lanzará oficialmente Nuevo Distrito Urbano Bariloche del Este, una ambiciosa iniciativa con participación público-privada que se desarrolla en un predio de 132 hectáreas con vistas al lago Nahuel Huapi y a los picos montañosos, camino al aeropuerto y lindero a la nueva terminal de transporte de pasajeros que está en construcción.

De la superficie total, se asignarán cerca de 80 hectáreas para uso residencial. Sobre terrenos cedidos por los propietarios al municipio (y luego este organismo a la Nación), en el marco del programa de créditos de viviendas sociales Procrear, el Estado construyó edificios de cinco pisos (127 unidades se entregaron y otras 155 están en avance) y, además, se terminaron de construir 250 viviendas privadas también con financiamiento del Procrear.

El emprendimiento está en un estado de avanzado desarrollo. Más de 400 familias ya habitan el primer barrio y hay cuatro casas construidas dentro del primer condominio de townhouses, que comprende 103 casas en total. Con este desarrollo se aspira a descomprimir el oeste de la ciudad, impulsando que los residentes permanentes y los nuevos que se radiquen se instalen en esta zona.

Este distrito -que será abierto a toda la comunidad «para promover la mezcla social»- ya cuenta con cerca de 40.000 m2 de proyectos residenciales y comerciales presentados para aprobación del municipio (siete edificios con 350 viviendas en total, dos torres con 160 unidades, una obra de casi 8000 m2 en un lote de 15.000 m2 del hipermercado Maxiconsumo y otra compañía -que aunque aún no es posible mencionarla- proyecta edificar 5500 m2 también para uso comercial). A su vez, se planea hacer un gran condominio en la parte alta del predio, que ofrecerá alrededor de 400 viviendas de alta gama y se comercializarán macrolotes para que otros desarrolladores se sumen. Todas estas iniciativas están prontas a concretarse.

Los desarrolladores no dan precisiones de precios estimados de venta de los departamentos dado que «varía según el tipo de obra», pero sí mencionan cifras del mercado que muestran que, en esta zona de la ciudad, el valor de incidencia del suelo sería 50 por ciento inferior al de los lotes del centro y oeste de la ciudad. Si bien quienes desarrollen en el Bariloche del Este deberán hacer obras de infraestructura, allí se permitió un FOT y FOS más alto que en otras áreas de la ciudad, como herramienta para estimular su desarrollo y densificación.

Se decidió darle al emprendimiento indicadores urbanísticos de alta densidad y altura, y multiplicidad de usos. Por ende, las tipologías son diversas: hay edificios de hasta 14 pisos (cuando en el resto de la ciudad se pueden hacer apenas de seis), viviendas de baja altura, condominios, áreas destinadas a educación (desde preescolar hasta la universitaria), sectores para construir grandes superficies comerciales, áreas gastronómicas, hotelería, oficinas, áreas de salud, deportivas y recreativas.

También allí habrá 2,4 hectáreas cedidas para la construcción de la sede del Poder Judicial provincial, que constará de cuatro módulos de 4000 m2 cada uno, iniciando las obras en 2023 (con fondos asignados en el Presupuesto provincial); y a futuro se prevé construir un nuevo Centro Cívico de 10.000 m2 para oficinas públicas municipales, sobre un terreno de 3,6 hectáreas destinado a tal fin.

En tanto, se entregan 5 hectáreas para la creación de áreas deportivas y recreativas y 10 hectáreas para usos comerciales. También se cedieron tierras para instalar cuarteles policiales, de bomberos y para la construcción de viviendas a sus empleados, otras para que cámaras empresarias puedan abrir nueva sede y centros de reuniones de negocios. El 10 por ciento serán áreas verdes, plazas, un parque lineal de tres kilómetros de extensión y bicisendas.

Solo en obras de infraestructura se llevan invertidos US$ 1,5 millones, asegura el urbanista. Según sus estimaciones, cuando el distrito esté completamente desarrollado -dentro de 25 a 30 años- habrá 40.000 personas viviendo en el nuevo barrio (equivalente al 20 por ciento de los habitantes actuales de Bariloche).

Hay gran cantidad de inversores viniendo a Bariloche porque prácticamente ya no hay temporada baja así que las rentabilidades se duplican.

INVERSIONES QUE CRECEN AL OESTE

En tanto, hacia el oeste barilochense, hay varias iniciativas en obra y proyectadas.

Durante el último año el interés fue creciente. Se destacan dos emprendimientos: En el barrio privado Barrancas de Melipal lanzaron el séptimo edificio: Barrancas al Lago 2, que está compuesto por 68 unidades con vistas panorámicas al bosque, al lago Nahuel Huapi y al cerro Otto. Las unidades son de uno a cuatro ambientes. Los precios parten desde US$ 77.930 para los monoambientes hasta US$ 257.543 para los departamentos de cuatro ambientes.

Se estima que para los inversores de capital las tasas de retorno pueden alcanzar hasta el 40 por ciento en dólares en 30 meses aproximadamente. Para el caso de aquellos que buscan renta permanente, debido a la escasa oferta existente en Bariloche y las características del proyecto, las tasas oscilan entre el 3,5 y el 5 por ciento anual libre de gastos y para los inversores de renta temporaria las tasas pueden ascender entre el 8 y el 10 por ciento.

Además, dentro de este barrio, hay otros dos edificios que están en obra: Barrancas del Arrayán que tiene solo 5 por ciento de sus unidades disponibles (son 41 en total), y Barrancas del Ciprés, con el 30 por ciento colocadas (de 28 unidades en total). En cuanto a la oferta en el sector de lotes, solamente queda un terreno con entrega inmediata que se ofrece a US$ 96.000.

La inversión total es de $ 135 millones y cuenta con amenities de bajo costo de mantenimiento.

Otro de los emprendimientos en Bariloche es Arelauquen Golf y Country Club, de 800 hectáreas de superficie total (250 hectáreas construibles) a orillas del lago Gutiérrez y con vistas al cerro Catedral. Allí quedan algunos terrenos unifamiliares en venta a partir de US$ 136.810 (desde 3774 m2), hay casas por US$ 720.000 de 350 m2 cubiertos sobre un terreno de 1400 m2 (cuya renta temporaria es de US$ 450 por noche) y departamentos de tres ambientes distribuidos en 96 m2 por US$ 270.000 (con renta de US$ 200 a US$ 350 por noche aproximadamente).

Actualmente se construye allí mismo Klover Patagonia 7, townhouse lanzado en febrero de este año que ya está completamente vendido, y en 2023 anunciarán el octavo de la serie.

Con una propuesta de usos mixtos está Capitalinas Bariloche, el primer desarrollo en la región de Tecnic. Se trata de un complejo de departamentos y hotelería de 10 plantas, que comprende 16.783 m2 totales y amenities de alta gama, ubicado en el kilómetro 1 de la avenida Bustillo con vista al lago Nahuel Huapi y próximo al centro barilochense.

Contará con 72 unidades residenciales (departamentos de 80 a 100 m2, con una a dos habitaciones) cuyos compradores podrán utilizarlas para sí mismos con libre disponibilidad o participar de un pool de renta hotelera durante un plazo determinado -que se estima será de dos o tres años- para recibir dividendos. En este último caso, la rentabilidad de la inversión se estima que sería de 8,5 por ciento en dólares antes de impuestos, calculada en base a una ocupación promedio del 65 por ciento (si bien creen que será mayor); los dueños podrán utilizar las unidades cuatro semanas al año. Todos los departamentos comenzarán a ser entregados durante el verano.

En tanto, el hotel será categoría cinco estrellas, tendrá 48 habitaciones que se prevé estén finalizadas para el invierno de 2023 (está por definirse la marca de la franquicia internacional que se implementará).

El 80 por ciento de los departamentos están vendidos y prácticamente están listos para ser entregados. El precio actual del metro cuadrado promedia US$ 4300. Todos conocen la potencialidad no solo de Bariloche sino de toda la zona del Parque Nacional Nahuel Huapi y el Parque Nacional Lanín. La mayoría son inversores, personas que van a venir a Bariloche pero que, principalmente, buscan un retorno.

EXCLUSIVIDAD Y SOFISTICACIÓN

San Martín de los Andes, en Neuquén, es otro de los destinos del noroeste patagónico que capta gran interés y proyecta crecer. Allí hay mucha inversión, mucho desarrollo y mucha construcción; la zona es casi una burbuja en comparación a Buenos Aires donde la realidad es otra. Pese al contexto que se vive, el crecimiento es increíble, ha sido sostenido y no decae.

Durante la pandemia se trabajó mucho. Solo en San Martín hubo 5000 cambios de domicilio durante 2021, si bien la cantidad de gente que se radicó es mucho mayor porque hay quienes se mudaron pero aún no hicieron ese trámite.

Los precios promedio por metro cuadrado de los inmuebles en esta localidad rondan de US$ 2000 a US$ 3000 en pozo, dependiendo de la cercanía al centro comercial, a los puntos turísticos y de la calidad de los materiales de las obras.

Allí, la sofisticación también tiene lugar. Uno de los nuevos lanzamientos que esta inmobiliaria comercializa en la zona es Altos del Refugio, un conjunto desarrollado por Tao, que consta de 10 casas individuales de alta gama. Su ubicación y vistas son exclusivas: las viviendas se construirán dentro del ski village Las Pendientes, sobre el Cerro Chapelco, lo que permite salir directamente esquiando desde la puerta de la casa.

La superficie de cada unidad será de 154 m2 cubiertos, con tres dormitorios para alojar hasta 10 personas. El precio: US$ 365.000 y se entregan dentro de un año.

DE LA MANO DE LOS HIDROCARBUROS

El mercado de Añelo es especialmente rentable dado que si bien hay allí varios desarrollos residenciales y hoteleros en marcha, la demanda de alojamiento para los operarios y gerentes de las compañías petroleras y de servicios que actúan en la zona es mayor que la oferta disponible.

La actividad crece en forma incesante. La atracción para los inversores allí es la rentabilidad, que es del 12 al 15 por ciento anual en dólares.

A mediano y largo plazo, la demanda de unidades residenciales se consolidará y aumentará por la demanda de empleo que genera Vaca Muerta. Fundamentado con datos: se radican -en promedio- 20 personas por día en Neuquén. Esto implica más de 7000 por año (sin considerar el crecimiento vegetativo natural de la población que alcanza o supera esa cifra), lo que incrementa el déficit habitacional (que alcanza a unas 60.000 viviendas) por lo que es obvio que se necesita una oferta creciente.

Sin embargo, los empresarios evitan dar precisiones sobre precios de venta y de la rentabilidad promedio actual dado que en este momento resulta imposible hablar de esto debido a la situación de las variables macroeconómicas y a la enorme distorsión de precios relativos. Pero, si se hace un análisis histórico de series de tiempo largas, la rentabilidad en la región siempre fue 50 por ciento superior a la obtenida en CABA, Córdoba, Rosario y -mayor aún- a la comparada con otras regiones del país.

En cuanto a la ciudad de Neuquén en particular, es la plaza que mayor demanda tiene en la zona y la de mejor capitalización y renta. Le siguen Cipolletti, Centenario y Plottier.

Añelo, en particular, tiene una muy buena tasa de rentabilidad comparada pero es una inversión muy específica: las unidades funcionales se destinan al alquiler e incluyen el servicio de housing (hotelería) para los trabajadores de las empresas petroleras.

En todas estas localidades, Aspa tiene desarrollos. En la capital neuquina, desarrollan tres torres en simultáneo: Trade, un edificio premium de 22 pisos donde habrá residencias, locales y oficinas, con amenities y cochera, que entregarán en 2024; Bela, 107 viviendas y un solo local comercial en la base que finalizará en 2025; el año próximo concluirán R2+, edificio residencial de planta baja y 20 pisos (111 unidades).

Asimismo, dentro del denominado «corredor petrolero», la compañía avanza con Añelo Land (housing que comprende 252 monoambientes distribuidos en siete módulos en total, de los cuales el primero se entrega en 2023). También está presente en San Patricio del Chañar. Ya hacia la costa atlántica, en el balneario turístico Las Grutas, en Río Negro, llevan a cabo el complejo de edificios Mareas del Golfo.

En Cipolletti, en 2024 entregarán el edificio 636; y en Centenario construyen la primera etapa de Nova R7, un complejo de tres edificios de seis niveles. En simultáneo, desarrollan allí también una urbanización -Gran Alameda- y el housing Las Grindelias.

Aiello comercializa en la capital neuquina dos proyectos que están en construcción -M Tower y Green Tower- desarrollados por Safiar. Ambos contarán con terrazas verdes, área de coworking y otros amenities. El primer edificio estará emplazado en la zona de instituciones terciarias del microcentro de la ciudad. Habrá 8432 m2 cubiertos (131 departamentos de hasta 3 ambientes y 52 cocheras) y bicicletero. La obra finalizará en diciembre 2025 y el precio de venta de las viviendas parte de US$ 41.200.

En tanto, la otra torre es parte de un programa de residencias wellness. Contará con vistas panorámicas y se ubicará en el centro este de la ciudad, frente al Parque Central. Comprenderá 8628 m2 cubiertos de locales, estudios profesionales y 89 departamentos; se entregará dentro de cuatro años y se comercializan unidades desde US$ 66.800.

Todos estos proyectos demuestran que la Patagonia se posicionó como una zona muy interesante, que desde la pandemia se potenció, tanto por quienes buscaron un cambio de vida como por el turismo a partir de los alquileres temporales. Además, empezaron a aparecer extranjeros de Brasil y hasta algunos de Rusia, Alemania y de otros países europeos que vienen con ganas de invertir en la región.

Fuente: el cronista, revista apertura

Por jfish

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