Tras dos años en baja para la mayoría de los segmentos que integran la industria de real estate, 2022 cerrará con balance positivo. Especialistas debaten sobre los desafíos de un sector que siempre resurge de sus cenizas.
La pandemia provocó heridas profundas en la industria del ladrillo. Sin embargo, el sector se fue acomodando y el mercado empezó a interesarse por diferentes opciones. Hoy el contexto económico global y local presenta un gran desafío a la hora de tomar decisiones de inversiones en real estate.
Unidades usadas
El 2022 arrancó con un nivel bajo de escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, y esto se replica en casi todas las provincias, y con un mercado de ventas sobre ofertado. Hoy comprar un usado parece ser una buena elección. Primero porque los precios parecen haber llegado a un piso, y segundo porque la oferta es tan amplia que permite buscar opciones.
Los precios han empezado a sincerarse y a estar cerca de las expectativas de la demanda. Esto generó que los porcentajes de las contraofertas se achicaran. Los compradores entienden que los precios han llegado a un piso y eso empuja a que tomen la decisión de compra. En cuanto a la demanda, prevalecen en el mercado los usuarios finales, sin aparecer todavía el inversor. Especialistas ven a 2023 como un año similar a 2022, probablemente empiece a aparecer lentamente el inversor, lo que ayudará a reactivar el mercado de los departamentos en pozo. No se ve posible un fuerte rebote en los precios. Seguirán apareciendo oportunidades. Hay que recordar que es un año eleccionario y que a mediados de 2023 ya seguramente se conocerá el rumbo del país para los próximos cuatro años. Si bien nadie puede predecir qué pasará con los valores, hoy quien tiene el dinero para comprar y encuentra lo que quiere, no debe especular.
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Renta temporaria
Contrariamente a lo que viene ocurriendo con el segmento de los alquileres tradicionales, la renta temporaria comenzó a imponerse en la oferta a partir de una serie de factores, como por ejemplo la flexibilidad de contratos que permite este régimen junto con la opción de realizar una facturación en dólares por efecto del turismo internacional. Ventajas que, según los operadores del sector, desembocaron en la consolidación de un negocio que generan rentabilidades que duplican y hasta triplican los rendimientos de los alquileres tradicionales. El mercado atraviesa uno de sus mejores momentos en décadas, y actualmente hay una alta demanda mundial en búsqueda del consumo de estos activos tanto para compra como así también para renta, ya sea por turismos domésticos, internacionales, viajes por atenciones médicas, estudios universitarios, posgrados o cursos a distancia, experiencias profesionales, etc.
Si bien la rentabilidad de los alquileres tradicionales en AMBA ya se ubica en torno del 4% anual, recuperando lo que perdió durante la pandemia y ultimas devaluaciones, hoy por hoy las ganancias derivadas de la opción temporaria se ubican en torno del 9 por ciento en dólares, libre de gastos. Este mercado ofrece un doble beneficio para los inversores. Por un lado, una capitalización de entre un 30 y un 50 por ciento entrando en instancia de pre-lanzamiento vs. valores terminados, y, por otro lado, una interesante rentabilidad en dólares que puede hasta triplicar la del alquiler tradicional. Tengamos en cuenta que es un mercado desacoplado de la economía real.
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Lote más casa
Durante 2022, los desarrollos suburbanos de alto valor no tuvieron una caída pronunciada de ventas. Tanto los compradores finales como los inversores están eligiendo los desarrollos suburbanos, ya sea lotes, departamentos, condominios para vivir porque las ventajas son obvias frente a la realidad que se vive en las grandes ciudades; y para invertir porque la rentabilidad tradicional que ofrecen las unidades urbanas, que son más chicas y más caras es más baja. Para 2023, las expectativas no son menores. Aun siendo un año electoral, nada indica que el costo de construcción deje de ser atractivo medido en dólares. Y la gente continúa migrando hacia los suburbios. En este contexto, el combo lote y casa seguirán siendo una excelente opción para invertir y como refugio de valor.
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Condominios suburbanos
El 2022 ha sido de mucha actividad comercial, sobre todo a inicios del año y de vuelta estos últimos meses. Seguimos viendo una gran oleada de migración al suburbano, por la calidad de vida, el costo del m2, tiempos y calidad de las obras, y una oferta educativa y recreativa en crecimiento constante. Además, con el valor de venta de una propiedad pequeña en algún barrio céntrico de CABA, en zona norte se puede comprar casi el doble de los metros cuadrados, con financiación en pesos a 10 años y con muchísimos más amenities y servicios para disfrutar a probablemente la mitad del valor de expensas.
También podría mantenerse la venta a inversores para renta en alquiler temporario, que buscan barrios con muchos servicios y opciones totalmente llaves en mano que les permite tener una renta por mes en dólares sin estar atados a largos contratos.
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Construcción tradicional
El 2022 fue un buen año para la construcción en general. Cerca del 95% de las viviendas que se construyen anualmente en Argentina utilizan ladrillos cerámicos. Las fábricas concentradas en la Cámara Industrial de Cerámica Roja (CICER), producen anualmente unos 6 millones de toneladas de ladrillos huecos, que es el equivalente a 600.000 viviendas de 50 m2. La industria emplea 4.000 puestos de trabajo directos, y sumando los indirectos se alcanza una cifra cercana a los 20.000 empleos.
Se avecina un buen año para 2023, con las lógicas incertidumbres que genera -al igual que para toda la economía-, los índices inflacionarios, la evolución del tipo de cambio, y un año electoral.
Construcción en seco
Este año ha sido muy positivo para la construcción y ha sido mejor aún para los sistemas de construcción tipo steel frame. Hay razones para este crecimiento: en el mundo y en Argentina existe una creciente demanda de métodos de construcción sostenibles. Las sociedades tienen hoy una conciencia ambiental que se manifiesta en sus diferentes actividades. En las formas de habitar, esto se ve muy claramente en dos dimensiones. Por un lado, la arquitectura hoy incorpora criterios de diseño sobre ventilaciones cruzadas, aprovechamiento de la luz y el sol y la generación de patios internos que reducen la temperatura de los ambientes. Por el otro lado, esto se complementa, y va muy de la mano, con sistemas y materiales de construcción que colaboran con esas demandas.
En el caso del Steel Frame, como sistema de construcción, sus características lo ubican muy en sintonía con la tendencia mencionada: es un sistema que aporta un menor gasto de energía, tiene una gran reciclabilidad en los materiales que lo componen, reduce la huella de carbono, posee un mayor aislamiento térmico y es nulo el consumo de agua durante el proceso productivo.
Insumos para la construcción
El 2022 fue un excelente año para las empresas ligadas a la construcción. La actividad edificadora se mantuvo en alza y los constructores y clientes finales se volcaron a marcas de calidad, que fueran ‘elecciones seguras’. Y el contexto general de restricción a las importaciones consolidó la tendencia en grandes sectores de consumidores, de elegir fabricantes nacionales que le garantizaran no solo abastecimiento de productos sino también de repuestos a largo plazo. Ningún importador ofrece esa tranquilidad.
Venta desde el pozo
Más allá de la compra de pozo como gran apuesta, por el movimiento del tipo de cambio y la apertura del turismo nuevamente, hay oportunidades en la renta turística tipo Airbnb. Por otro lado, el alquiler tradicional también ha mejorado, pero tiene que ver con que la oferta de viviendas en alquiler ha mermado y la oferta y demanda produjo que el precio de los alquileres crezca y mejore su rentabilidad anual.
El balance del año fue desafiante, por los movimientos del tipo de cambio, la situación macro y la confianza del comprador. Los emprendimientos que responden a tendencias y cumplen con algún insight de consumidor siempre performan bien, la principal dificultad que atraviesa el sector es sin lugar a dudas, la falta de acceso a la vivienda por la ausencia de créditos hipotecarios.
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Crowdfunding Inmobiliario
El crowdfunding inmobiliario es una nueva herramienta de inclusión financiera y una nueva opción de inversión para gente hoy puede acceder al mercado inmobiliario con un ticket accesible. A la vez, es una herramienta de diversificación porque una persona con pequeños ahorros antes no podía comprar una propiedad, ahora puede invertir en varias propiedades distintas con montos mínimos en cada una. Un consejo para invertir en crowdfunding inmobiliario es que miren primero cuál es la empresa, cuántos años tiene el mercado, si tienen o tuvieron fiduciaria propia e independiente; si donde están invirtiendo es un fidecomiso que engloba muchos proyectos o realmente tienen fideicomisos individuales por cada proyecto. Porque muchas veces la gente no sabe, pero está asumiendo riesgos que no quieren; porque la empresa, para ahorrar costos, lo hace de una manera desprolija.
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Industria del storage
Las inversiones en real estate comercial, particularmente en el sector comercial, son una de las opciones más seguras y de mayor rendimiento por su bajo costo de mantenimiento y alta rentabilidad. En este marco, la industria del storage es muy fuerte en Estados Unidos, ya que genera ingresos de alquiler superiores a los USD 39.5 mil millones al año y tiene una ocupación del 96%. Hay más edificios de depósitos individuales o self storage en EE.UU. que todos los restaurantes de Mcdonald’s, todos los Starbucks y todos los Walmart juntos.
Se prevé un aumento en este tipo de inversiones para el próximo año, y es una oportunidad para pequeños y medianos ahorristas de Latinoamérica, en especial argentinos y chilenos, que quieran acceder a una propiedad en EE.UU.
Este modelo de negocio, que tomó como punto la subdivisión de unidades con un estilo similar a las cocheras en Argentina, revolucionó el mercado por la facilidad de inversión. Gracias a esto, pequeños y medianos inversores pudieron incorporarse a una industria prolífera y generar negocios rentables. Además, por el marco que regula esta actividad, el propietario está protegido ante el incumplimiento del inquilino.
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Fuente: Ámbito